Immobilier

Dispositif de défiscalisation immobilière créé en 2014 et prorogé jusqu’en 2017, la loi Pinel permet à tout investisseur fiscalement domicilié en France achetant un logement neuf pour le louer, de bénéficier d’une réduction d’impôt.

Celle-ci s’applique de manière proportionnelle par rapport au montant de l’investissement réalisé (limité à 300 000€) par rapport à sa durée. En effet le contribuable peut décider d’étaler sa réduction d’impôt sur 6 ans ou sur 9 ans (période d’engagement) avec une possibilité de prorogation (lorsque le logement reste loué dans les conditions de loyer et de ressources requises) après l’engagement initial, jusqu’à 12 ans.

• Sur 6 ans, la réduction d’impôt est de 12% avec la possibilité de proroger, après cet engagement initial, cet engagement sur deux fois trois ans, soit 6 ans supplémentaires. Dans ce cas la réduction d’impôt est égale à 6 % du prix de revient* pour la première période triennale et 3 % pour la seconde période triennale
• Sur 9 ans, la réduction d’impôt est de 18% avec une possibilité de prorogation après l’engagement initial, pour 3 ans supplémentaires. Dans ce cas la réduction d’impôt est égale à 3 % supplémentaire du prix de revient.

*Prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement le cas échéant, et taxe de publicité foncière.

Cette réduction d’impôt reste soumise à différentes conditions indispensables (liste non exhaustive, nous consulter) :

• Le dispositif ne s’applique qu’aux acquisitions à titre onéreux, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017, de locaux à usage de logement donnés en location dans certaines conditions. Attention tous les investissements ne sont pas éligibles !

• • Le contribuable qui entend bénéficier de la réduction d’impôt doit être domicilié fiscalement en France
  • Le logement doit respecter la réglementation thermique RT 2012 ou label BBC selon la date de dépôt du permis de construire
  • Le logement Pinel doit être situé dans des zones éligibles et est soumis à un plafond du prix au m2 (5500€ par m2).

• Les investissements Pinel sont limités à deux logements par an (dans la limite de 300 000 €)

• • La loi Pinel est concernée par le plafonnement global des niches fiscales de 10 000€.

• Le contribuable effectuant cet investissement, doit s’engager à louer son logement nu à usage d’habitation, dans les 12 mois suivant la livraison de ce bien, pendant une durée de 6 ans, 9 ans avec des possibilités de prorogation.

• L’investissement en loi Pinel doit respecter des plafonds de loyers et de ressources fixés par décret annuellement.

Avantage : La loi Pinel, permet également au contribuable, de pouvoir louer le logement à ses ascendants ou ses descendants, si les conditions de loyers et de ressources sont respectées, pour les acquisitions faites à compter du 01 janvier 2015.

le logement à ses ascendants ou ses descendants, si les conditions de loyers et de ressources sont respectées, pour les acquisitions faites à compter du 01 janvier 2015.

•  Acheter un bien immobilier à un prix moindre que sa valeur de marché : si pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne pourra toucher aucun loyer en contrepartie, il deviendra à échéance pleinement propriétaire du bien en toute franchise de droit.

• Investissement intéressant d’un point de vue fiscal sous plusieurs aspects :

– Ne percevant pas de loyers pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne sera pas imposé au titre des revenus fonciers. Il ne paiera pas non plus la taxe foncière, celle-ci devant être acquittée par l’usufruitier.

– Si l’acquisition du bien est réalisée à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers si l’usufruitier est un bailleur social.

– La valeur de la nue-propriété ne rentre pas dans l’assiette taxable de l’ISF car c’est à l’usufruitier de déclarer ce bien. De la même manière, les dettes afférentes à ce bien ne sont plus déductibles de l’assiette taxable à l’ISF depuis la loi de finance rectificative de 2013.

– Au terme de l’usufruit temporaire, à la fin du démembrement de propriété, la reconstitution de la pleine propriété au bénéfice de l’épargnant est automatique et s’effectue sans frais, ni formalités

– En cas de revente du bien après la fin du démembrement le prix de revient est constitué par le prix d’acquisition en pleine propriété (la décote initiale échappe à toute imposition sur les plus-values)

– Non soumis au plafonnement global des niches fiscales.

Cet investissement vous engageant sur une longue période, il doit également être envisagé sous l’angle d’une stratégie patrimoniale globale.

Par leur nature hybride, ces produits d’investissements sont à mi-chemin entre un placement financier et un investissement immobilier.

Investir dans la pierre peut parfois être très couteux. La souscription de parts de SCPI est une alternative efficace à l’achat d’un bien immobilier en direct en offrant certains avantages :

• • Possibilité d’investir dans l’immobilier avec une mise de fonds relativement modeste
  • Déduction des intérêts d’emprunts pour l’acquisition de SCPI acquises en pleine propriété via un crédit
  • Simplicité d’acquisition ne nécessitant pas le recours à un notaire, contrairement à un investissement immobilier réalisé en direct.
  • Facilité de gestion des biens qui est totalement déléguée à des professionnels ainsi que la mutualisation des risques avec d’autres investisseurs.
  • Stabilité d’un placement immobilier sur le long terme permettant la constitution de manière progressive d’un patrimoine immobilier.

• • Diversification géographique, économique et structurelle des actifs immobiliers détenus dans un même placement.
  • Diversification géographique, économique et structurelle des actifs immobiliers détenus dans un même placement.
  • Distribution de revenus réguliers, sans contrainte de gestion, notamment pour la retraite : attention cependant, ces revenus peuvent varier à la baisse, notamment en cas de vacance de biens locatifs ou de travaux de réhabilitation.
  • Distribution de revenus réguliers, sans contrainte de gestion, notamment pour la retraite : attention cependant, ces revenus peuvent varier à la baisse, notamment en cas de vacance de biens locatifs ou de travaux de réhabilitation.
  • Transmission simplifiée par rapport à un placement immobilier.
  • Transmission simplifiée par rapport à un placement immobilier.

La souscription de parts de SCPI doit être regardée comme un placement sur le très long terme. La souscription de parts de SCPI doit être réalisée dans un but de diversification avec des fonds dont vous n’avez pas besoin dans un futur proche. Ni le rendement, ni le capital ne sont garantis, la valeur d’une SCPI évoluant en fonction du marché de l’immobilier locatif de bureaux et commerces. En outre, les revenus locatifs peuvent diminuer en fonction de différents éléments tels que les travaux de réhabilitation ou la vacance de biens locatifs. Enfin, c’est également un placement peu liquide, les délais de sortie du capital pouvant être longs

La souscription de parts de SCPI doit être regardée comme un placement sur le très long terme. La souscription de parts de SCPI doit être réalisée dans un but de diversification avec des fonds dont vous n’avez pas besoin dans un futur proche. Ni le rendement, ni le capital ne sont garantis, la valeur d’une SCPI évoluant en fonction du marché de l’immobilier locatif de bureaux et commerces. En outre, les revenus locatifs peuvent diminuer en fonction de différents éléments tels que les travaux de réhabilitation ou la vacance de biens locatifs. Enfin, c’est également un placement peu liquide, les délais de sortie du capital pouvant être longs

L’amortissement de l’investissement

Le statut de loueur meublé autorise un amortissement sur les parties composants l’immeuble et le mobilier (le terrain ne peut s’amortir).

Exemple : La toiture d’un immeuble s’amortit sur 40 ans soit 2,5% par an. En imaginant un investissement immobilier avec une toiture de 60 000 euros, le propriétaire pourra déduire 1 500 € pour cette composante chaque année.

Dans le cadre de la location en meublée, l’amortissement ne peut générer un déficit foncier, il est donc pris en compte fiscalement uniquement sur un résultat d’exploitation positif. En revanche les amortissements non comptabilisés sont imputables ultérieurement sans limitation de durée. Cela signifie qu’ils vont être « stockés » comptablement en attendant d’être utilisés.

En effet, du fait de la déductibilité des intérêts d’emprunt et autres charges, le résultat de l’activité est donc le plus souvent négatif sur les premières années et n’entraîne donc pas d’imposition supplémentaire (charges > loyers).

Quand l’activité devient excédentaire c’est-à-dire lorsque les intérêts d’emprunt et autres charges diminuent, le résultat fiscal devient positif (charges à annuler ou diminuer considérablement le résultat fiscal et donc l’imposition. 

Ce principe de création de charges comptables permettant d’effacer fiscalement les loyers explique que la location meublée consent de générer des revenus non fiscalisés pendant plusieurs années.

La récupération de la TVA

La récupération de la TVA sur le prix d’acquisition est l’autre avantage fiscal lié au statut de loueur en meublé. Dans la plupart des cas, rapidement après la signature de l’acte d’achat chez le notaire, vous pouvez récupérer jusqu’à 20% du prix de votre investissement.

L’opération est très avantageuse mais soumise à certaines conditions. En effet, il faut que le bien immobilier soit neuf ou rénové et dans une résidence de services c’est-à-dire qu’au moins trois des services suivants doivent être proposés : accueil de la clientèle, fourniture de linge de maison, nettoyage régulier des locaux ou service de petit-déjeuner.

Récupérer la TVA sur l’acquisition du bien implique également qu’il faudra la récupérer sur les loyers et la reverser.

Professionnel ou non professionnel

L’investisseur qui loue un immobilier meublé a le statut de Loueur en Meublé avec la distinction entre le loueur en meublé professionnel (LMP) et le loueur en meublé professionnel non professionnel (LMNP).

Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), il faut :

• que la somme des loyers perçus soit supérieure à 23 000 € TTC par an ;
• que ces loyers soient supérieurs aux autres revenus d’activités professionnelles du foyer fiscal ;
• être inscrit au RCS.
• Le statut LMNP permet de bénéficier du régime micro-BIC dès lors que les recettes ne dépassent pas 33 100 € en 2017. Cela permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les recettes.
• Sinon, l’investisseur sera un loueur en location non professionnelle (LMNP).

Quels sont les travaux déductibles des revenus fonciers ?

C’est l’article 31 du code général des impôts qui définit « strictement » la nature des charges déductibles du revenu foncier.

Le caractère déductible ou non des travaux réalisés dans un immeuble dépend à la fois de la nature des dépenses engagées et des caractéristiques des immeubles dans lesquels ils sont effectués. Dans le droit Français, les travaux sont regroupés en 3 grandes catégories :

• les travaux deréparation et d’entretien engagés par le propriétaire, quelle que soit la nature de l’immeuble et sa situation ;
• les travaux d’amélioration effectués dans des logements affectés à l’habitation non soumis à un dispositif d’amortissement (Borloo neuf, Robien, Besson ou Périssol) et les dépenses d’amélioration effectuées dans des locaux professionnels ou commerciaux uniquement s’il s’agit de travaux destinés à traiter les immeubles contre l’amiante ou à faciliter l’accueil des personnes handicapées ;
• les dépenses de construction, reconstruction et d’agrandissement ne sont jamais déductibles des revenus fonciers, sauf dans certains cas pour les immeubles situés en secteurs sauvegardés et assimilés ou dans des immeubles ruraux.

De plus, pour être déductibles ces travaux doivent respecter les conditions générales de déduction des charges des revenus fonciers, à savoir :

• se rapporter à des immeubles locatifs ;
• être effectuées en vue de la conservation du revenu ;
• avoir effectivement été supportées par le propriétaire ;
• avoir été payées au cours de l’année d’imposition concernée ;
• être justifiées.

Quel gain pour l’investisseur ?

L’investisseur qui réalise une opération immobilière en déficit foncier va se porter acquéreur d’un stock de travaux déductibles de ses revenus fonciers et dans les limites énoncées ci-dessus de son revenu global, limitant par là même son imposition de manière importante.

En effet, cette réalisation permettra de diminuer voire même de supprimer les revenus fonciers imposables. Or, ces derniers sont soumis au taux marginal d’imposition (allant jusqu’à 45%) mais également aux prélèvements sociaux de 15,5%. Ainsi, la réalisation de travaux déductibles imputables sur les revenus fonciers permet jusqu’à 60.5% d’économie d’impôts sur les sommes investies. Une réduction pouvant même monter à 64.5% pour les contribuables soumis à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (fixée à 3% ou 4% selon les profils).

De plus, la possibilité d’imputer jusqu’à 10 700 € de déficit foncier sur ses autres revenus permet également de limiter l’imposition en réalisant jusqu’à 45% d’économie d’impôts sur les revenus d’activité de même nature.

Enfin, ce régime n’étant pas issu d’une loi de défiscalisation mais du régime général des revenus fonciers, il est peu probable qu’il soit remis en cause. Ainsi, ce système reste avec le démembrement de propriété l’un des seuls régimes permettant de réaliser des défiscalisations importantes sans se heurter aux limites fixées par les régimes de plafonnement des niches fiscales et aux changements fréquents que subissent ces dispositifs.

Qui peut bénéficier de la défiscalisation monuments historiques ?

Ce dispositif est réservé aux contribuables domiciliés en France sens de l’article 4B du Code Général des Impôts et qui acquièrent ou sont propriétaires d’un Bien Immobilier Classé, Inscrit ou Agréé par les Affaires culturelles et qui font des Travaux de Restauration (logements destinés à la location).

Les travaux doivent aboutir à la restauration parfaite des logements Monuments Historiques et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France.

En termes de fiscalité, ce type d’investissement s’adresse en priorité à des particuliers dont les revenus se situent dans la tranche maximale du barème de l’impôt sur le revenu. En effet, la déduction s’imputant sur le revenu global, l’acquéreur d’un bien classé Monuments Historiques aura tout intérêt à voir sa déduction s’imputer sur la tranche la plus haute afin de bénéficier d’une réduction d’impôts équivalente à 45% des travaux réalisés.

Les plafonnements et la loi Monuments Historiques

Le principal avantage offert par la loi Monuments Historiques est de permettre une déduction fiscale du revenu imposable du contribuable de 100% des travaux de rénovation éligibles réalisés. Ainsi, la réduction obtenue grâce à ce dispositif est totalement exclu des règles de plafonnement des niches fiscales.

Par dérogation au droit commun, les propriétaires d’immeubles historiques sont autorisés à déduire de leur revenu global tout ou partie des charges foncières qu’ils supportent, même si l’immeuble est utilisé comme résidence secondaire (CGI art. 156, II-1° ter). Il n’est prévu aucun engagement de location, de plafond de ressource du locataire, ni de plafonnement de loyers par mètre carré. Ainsi la location peut se faire dans des conditions de marché « normales ».

Contrepartie :

• L’investisseur devra s’engager à conserver l’immeuble pendant une période d’au moins 15 ans à compter de la date d’acquisition.
• L’immeuble ne doit pas faire l’objet d’une division en copropriété ;
• L’immeuble doit être détenu par le contribuable et non pas par une société sauf s’il s’agit d’une Société Civile Immobilière (SCI) familiale ou une SCI ayant reçu un agrément du ministre du budget.

Exonération des droits de succession ou donation

Les monuments historiques sont exonérés de droits de succession ou de donation si les conditions suivantes sont remplies

• l’essentiel de l’immeuble est classé monument historique ;
• l’immeuble est ouvert au public au moins 100 jours par an d’avril à octobre ou 80 jours par an de juin à septembre ;
• les bénéficiaires de la donation ou les héritiers, dans le cadre d’une succession, ont signé une convention à durée indéterminée avec le Ministre de la Culture et du Budget.

La défiscalisation Malraux s’adresse depuis le 1er janvier 2013 aux contribuables français qui investissent dans des appartements à rénover (logements destinés à la location). Les travaux doivent aboutir à la restauration complète de l’immeuble et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France. De plus, les revenus provenant de la location doivent être imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers et le bien doit être mis en location pour une durée de 9 ans minimum.

La réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux est différente selon le lieu de situation de l’immeuble faisant l’objet de la restauration :

• Le taux de réduction applicable dans les sites patrimoniaux remarquables (SPR) est de :
  • 30 % du montant des dépenses éligibles pour les immeubles situés dans un SPR couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé ;
  • 22 % du montant des dépenses éligibles dans les autres cas (PVAP approuvé ou déclaration d’utilité publique).
• Le taux de réduction applicable pour les immeubles situés dans un quartier ancien dégradé ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé est de 30 %.

Le plafond du montant des travaux pour le calcul de la réduction d’impôt en loi Malraux est passé en 2017 de 100 000 € à 400 000 € pour une période de 4 années consécutives. Ainsi, un investisseur peut désormais à compter du 1er Janvier 2017 bénéficier d’une réduction d’impôts en loi Malraux pouvant aller jusqu’à 120 000 € sur une année s’il réalise la totalité des travaux permis sur l’année en cours.

Les opérations en loi Malraux 2017 sont localisées la plupart du temps dans les Centres Villes Historiques et offrent aux investisseurs une excellente opportunité de défiscalisation et une bonne protection à moyen et long terme.