Le Loueur en Meublé
La location meublée permet à un bailleur de louer un logement garni d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.
Il ne s’agit pas d’un dispositif fiscal permettant d’obtenir une réduction d’impôts comme la loi Pinel par exemple mais d’un principe comptable permettant d’amortir son bien et ainsi utiliser les amortissements générés afin d’obtenir des revenus complémentaires sans imposition supplémentaire pendant de nombreuses années (sous certaines conditions). Cette fiscalité attractive provient de l’imposition des recettes dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) car le dispositif de loueur en meublé est considéré comme une activité commerciale d’un point de vue comptable.
L’amortissement de l’investissement
Le statut de loueur meublé autorise un amortissement sur les parties composants l’immeuble et le mobilier (le terrain ne peut pas être amorti).
Exemple : Si la toiture d’un immeuble s’amortit sur 40 ans, cela signifie un amortissement de 2,5% par an. En imaginant un investissement immobilier avec une toiture d’un montant de 60 000 euros, le propriétaire pourra déduire 1 500 € pour cette composante chaque année !
Dans le cadre de la location en meublée, l’amortissement ne peut générer un déficit foncier, il est donc pris en compte fiscalement uniquement sur un résultat d’exploitation positif. En revanche les amortissements non comptabilisés sont imputables ultérieurement sans limitation de durée. Cela signifie qu’ils vont être « stockés » comptablement en attendant d’être utilisés.
En effet, du fait de la déductibilité des intérêts d’emprunt et autres charges, le résultat de l’activité est donc le plus souvent négatif sur les premières années et n’entraîne donc pas d’imposition supplémentaire (charges > loyers).
Ce principe de création de charges comptables permettant d’effacer fiscalement les loyers explique que la location meublée génère des revenus non fiscalisés pendant plusieurs années !
La récupération de la TVA
La récupération de la TVA sur le prix d’acquisition est l’autre avantage fiscal lié au statut de loueur en meublé. Dans la plupart des cas, rapidement après la signature de l’acte d’achat chez le notaire, vous pouvez récupérer jusqu’à 20% du prix de votre investissement.
L’opération est très avantageuse mais soumise à certaines conditions. En effet, il faut que le bien immobilier soit neuf ou rénové et dans une résidence de services c’est-à-dire qu’au moins trois des services suivants doivent être proposés : accueil de la clientèle, fourniture de linge de maison, nettoyage régulier des locaux ou service de petit-déjeuner.
Récupérer la TVA sur l’acquisition du bien implique également qu’il faudra la récupérer sur les loyers et la reverser.
Professionnel ou Non Professionnel
L’investisseur qui loue un immobilier meublé a le statut de Loueur en Meublé avec une distinction entre le loueur en meublé professionnel (LMP) et le loueur en meublé professionnel non professionnel (LMNP).
Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), il faut :
✧ que la somme des loyers perçus soit supérieure à 23 000 € TTC par an ;
✧ que ces loyers soient supérieurs aux autres revenus d’activités professionnelles du foyer fiscal ;
✧ être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés ;
✧ le statut LMNP permet de bénéficier du régime micro-BIC dès lors que les recettes ne dépassent pas 33 100 € en 2017. Cela permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les recettes ;
Si toutes ces conditions ne sont pas réunies, l’investisseur aura le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) !
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